Investir dans un riad à Marrakech, c’est un peu comme acquérir une pépite d’or au cœur de la médina : un bien unique, chargé d’histoire, qui peut générer des revenus conséquents… à condition de bien s’y prendre. Mais concrètement, quels chiffres peut-on espérer ? Voici ce que vous devez savoir :
- Un chiffre d’affaires mensuel qui varie entre 9 000 € et 27 000 € selon le nombre de chambres
- Des revenus complémentaires pouvant atteindre 3 000 € à 15 000 € par mois grâce aux services additionnels
- Un rendement locatif brut oscillant entre 7 % et 12 % par an
- Un investissement de départ accessible dès 100 000 € en location-gérance
Dans cet article, je vous emmène dans les coulisses de la rentabilité d’un riad marocain, avec des chiffres réels, des exemples concrets et tous les conseils pour maximiser vos revenus.
Pourquoi investir dans un riad à Marrakech attire autant d’investisseurs ?
Marrakech n’a pas volé son surnom de “perle du sud marocain”. La ville brasse une énergie incroyable, entre tradition et modernité, et les chiffres parlent d’eux-mêmes : plus de 17 millions de touristes ont foulé le sol marocain en 2024, soit une hausse de 20 % par rapport à 2023. L’ambition du royaume ? Atteindre les 30 millions de visiteurs annuels d’ici 2030.
Cette dynamique touristique se traduit par un taux d’occupation moyen de 85 % pour les hébergements, et même 95 % pour les riads les mieux gérés. Imaginez : presque aucune chambre vide à l’année ! Les voyageurs recherchent l’authenticité, et un riad traditionnel dans la médina coche toutes les cases : architecture fascinante, charme historique, localisation privilégiée.
Avec déjà plus de 1 500 riads en activité, la concurrence existe, certes, mais elle témoigne surtout d’un marché mature et florissant. Que vous souhaitiez créer une maison d’hôtes, proposer de la location saisonnière ou même garder un pied-à-terre personnel, le riad reste un placement à fort potentiel.
Combien coûte un riad à Marrakech en 2025 ?
Le budget dépend essentiellement de l’état du bien que vous visez.
Pour un riad à rénover, comptez entre 100 000 € et 250 000 €. Vous achetez moins cher, mais il faudra prévoir des travaux parfois conséquents. L’avantage ? Une liberté totale pour personnaliser l’espace à votre image et la possibilité d’une belle plus-value à la revente. Attention : faites-vous accompagner par des professionnels locaux pour éviter les mauvaises surprises (structure fragile, autorisations administratives, etc.).
Pour un riad rénové, prêt à accueillir vos premiers clients dès demain, les prix démarrent autour de 300 000 €. Les biens les plus prisés oscillent généralement entre 500 000 € et 700 000 €, voire davantage pour du très haut de gamme. Vous prenez moins de risques, mais la marge de progression est aussi plus limitée.
Une autre option intéressante : la location-gérance. Vous exploitez un riad sans en être propriétaire, avec souvent une option d’achat au bout de quelques années. Par exemple, pour un riad de 5 chambres, prévoyez un loyer mensuel d’environ 2 800 €, une caution de 33 500 € et un budget travaux d’aménagement d’environ 28 000 €. Budget total de lancement : 100 000 € environ.
Quels revenus générer selon le nombre de chambres ?
Voici où les choses deviennent vraiment intéressantes. Les revenus d’un riad augmentent logiquement avec le nombre de chambres, mais aussi avec votre capacité à remplir ces chambres et à soigner l’expérience client.
Riad 5 chambres :
- Première année (75 % de taux de remplissage) : environ 9 300 € par mois
- Deuxième année (90 % de remplissage) : environ 11 475 € par mois
Riad 7 chambres :
- Année 1 : 13 090 € par mois
- Année 2 : 16 065 € par mois
Riad 9 chambres :
- Année 1 (70 % de remplissage) : 16 000 € par mois
- Année 2 (90 %) : 20 000 € par mois
Riad 12 chambres :
- Année 1 : 22 440 € par mois
- Année 2 : 27 540 € par mois
Ces montants correspondent aux revenus bruts issus uniquement de l’hébergement. Mais on ne s’arrête pas là : les services additionnels peuvent littéralement doubler vos marges.
Quelles sont les charges mensuelles d’un riad ?
Gérer un riad, c’est aussi gérer une petite entreprise avec son lot de dépenses fixes. Prenons l’exemple d’un riad de 7 chambres :
- Salaires (cuisinière, femmes de chambre, veilleur de nuit, manager) : environ 1 860 €
- Électricité : 370 €
- Eau : 140 €
- Petits-déjeuners (20 dirhams par personne) : 780 €
- Produits d’entretien et fournitures : 465 €
Total des charges fixes mensuelles : environ 3 620 €.
Ce montant peut varier selon la taille de votre établissement, votre niveau de standing et les services proposés. Mais globalement, une fois ces coûts couverts, tout le reste constitue votre marge brute.
Les revenus additionnels qui boostent la rentabilité
C’est là que la magie opère. Chaque voyageur qui franchit la porte de votre riad représente une opportunité de générer entre 10 € et 50 € de revenus supplémentaires. Sur 300 voyageurs par mois, cela peut représenter :
- 10 € par client : 3 000 € de revenus additionnels
- 30 € par client : 9 000 €
- 50 € par client : 15 000 €
Quels services vendre ? Voici quelques exemples concrets :
- Excursions dans l’Atlas : marge de 20 € par personne
- Massages et soins bien-être : commission de 10 € à 30 €
- Balades en montgolfière : 30 € de commission
- Repas complets et petits-déjeuners spéciaux : marge de 10 €
- Boutique de produits locaux (parfums, huiles d’argan, babouches) : marge de 10 € à 20 €
Les séjours tout inclus représentent aussi une mine d’or : un couple peut payer jusqu’à 2 400 € par semaine pour un package complet, contre seulement 600 € en nuitées classiques. Avec une marge nette de 60 % sur le supplément, chaque vente vous rapporte environ 1 600 €.
Le rôle stratégique du manager dans la performance du riad
Un bon manager, c’est la colonne vertébrale de votre rentabilité. Son rôle ne se limite pas à gérer les réservations : il doit être proactif, formé et passionné par l’hospitalité.
Voici ce qu’un excellent manager doit accomplir :
- Maximiser les réservations en optimisant les plateformes de booking
- Proposer naturellement les services additionnels aux clients
- Obtenir d’excellents avis en ligne (indispensables pour votre visibilité)
- Créer une expérience mémorable : conseils personnalisés, recommandations de restaurants, organisation d’excursions sur-mesure
Pour le motiver, n’hésitez pas à prévoir des commissions sur les ventes additionnelles (30 % est un bon taux). Par exemple, si le riad génère 3 000 € de ventes annexes dans le mois, le manager empoche 1 000 €. Tout le monde y gagne.
Comment maximiser la rentabilité de votre riad à Marrakech ?
Au-delà des chiffres, voici les leviers concrets pour faire décoller vos revenus :
- Soignez l’emplacement : proximité des souks et des lieux touristiques majeurs
- Créez un rooftop inoubliable : spa, jacuzzi, espace détente avec vue
- Préparez un livret d’accueil complet : guide des prix réels, bonnes adresses, conseils personnalisés
- Misez sur la restauration : proposez des expériences culinaires locales authentiques
- Offrez un cadeau de départ : un petit pot de miel local ou une pochette d’épices marque les esprits
- Pensez aux familles : ateliers pour enfants, coins jeux, baby-sitting
- Vendez des packs beauté ou souvenirs directement dans votre boutique interne
L’objectif est simple : transformer chaque séjour en expérience unique. Si vous parvenez à vendre 5 packages tout inclus par mois, vous ajoutez 8 000 € de revenus nets à votre chiffre d’affaires.
Accompagnement, rénovation et réussite du projet
Investir dans un riad demande de l’audace, mais aussi une bonne dose de pragmatisme. Voici mes recommandations pour partir du bon pied :
Entourez-vous d’une équipe de confiance sur place :
- Une agence immobilière locale qui connaît le marché
- Un expert-comptable familier des spécificités fiscales marocaines
- Un architecte ou un expert en rénovation traditionnelle
- Une conciergerie spécialisée dans les riads
Formez-vous : la gestion hôtelière et les ressources humaines sont des compétences clés. Des formations existent, notamment en ligne, pour vous préparer aux réalités du terrain.
Préparez un prévisionnel réaliste : si vous sollicitez un prêt bancaire, les établissements exigeront un business plan solide avec des projections crédibles. Mieux vaut pécher par excès de prudence que de sous-estimer vos charges.
Alors, combien rapporte vraiment un riad à Marrakech ? Entre 7 % et 12 % de rendement annuel brut, avec un chiffre d’affaires mensuel pouvant atteindre 27 000 € pour un grand établissement bien géré. Mais au-delà des chiffres, c’est votre capacité à offrir une expérience unique, à vous entourer des bonnes personnes et à rester passionné par l’accueil qui fera toute la différence. Bienvenue dans l’aventure !
Je m’appelle Juliette et je suis journaliste et rédactrice freelance, passionnée par la gastronomie, les voyages et tout ce qui touche à l’art de vivre. Originaire de Grenoble, j’aime partager mes découvertes, mes recettes et mes bonnes adresses avec une plume chaleureuse et accessible. Mon objectif ? Vous inspirer à explorer de nouvelles saveurs, à vous lancer dans des projets déco ou immobiliers et, surtout, à savourer chaque instant de la vie. Au plaisir de vous retrouver ici, sur CaffeForte.fr !