Si vous détenez des parts de la SCPI Primopierre, vous avez probablement vu le prix de votre investissement chuter de près de 40 % entre septembre 2023 et janvier 2025. Face à cette baisse spectaculaire, une question légitime se pose : faut-il vendre maintenant ou parier sur le long terme ?
Avant de prendre une décision précipitée, voici ce qu’il faut savoir :
- Le marché des bureaux traverse une crise profonde, amplifiée par le télétravail et la hausse des taux d’intérêt
- Primopierre affiche un rendement de 3,54 % en 2024, bien en dessous de la moyenne du marché à 4,72 %
- Le taux de vacance atteint 25 %, signe d’une forte tension sur les actifs
- Des alternatives plus rentables existent, avec des SCPI proposant jusqu’à 6,25 % de rendement
Dans cet article, je vous aide à y voir plus clair en analysant les forces et faiblesses de Primopierre, son potentiel de rebond et les options qui s’offrent à vous selon votre profil d’investisseur.
Pourquoi la SCPI Primopierre est en difficulté en 2025
La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France et lancée en 2008, s’est spécialisée dans les bureaux récents de grande taille, principalement à Paris et en Île-de-France. Avec une capitalisation de 2,39 milliards d’euros et 67 immeubles au compteur, elle fait partie des mastodontes du secteur. Pourtant, cette géante vacille.
La crise du marché des bureaux frappe de plein fouet. Depuis la pandémie, les modes de travail ont radicalement changé. Le télétravail s’est imposé, réduisant mécaniquement les besoins en espaces de bureaux. Résultat : une offre pléthorique qui ne trouve plus preneurs, des loyers sous pression et une baisse générale de la valeur des actifs immobiliers professionnels.
À cela s’ajoute la hausse brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024. Les acheteurs potentiels d’immeubles de bureaux ont revu leurs ambitions à la baisse, et les valorisations ont naturellement suivi. Pour Primopierre, très exposée aux bureaux franciliens, le choc a été violent.
Autre élément préoccupant : le taux de vacance physique de 25 % en juin 2024. Cela signifie qu’un quart des surfaces détenues par la SCPI ne génère aucun revenu locatif. Si certains espaces sont en cours de transformation pour s’adapter aux nouvelles attentes (espaces de coworking, rénovation énergétique), ces travaux coûtent cher et créent une vacance temporaire supplémentaire.
Enfin, l’endettement élevé de Primopierre (plus de 38 %) amplifie les difficultés. Quand la valeur des actifs baisse, l’effet de levier joue dans les deux sens : il accélère la chute du prix de la part.
Face à cette situation, la société de gestion a procédé à plusieurs ajustements drastiques du prix de part pour le réaligner avec la valeur réelle du patrimoine : de 208 € en septembre 2023 à 115 € en janvier 2025, soit une baisse cumulée de 39,4 %.
Rendement et performances de Primopierre : que valent-elles aujourd’hui ?
Malgré les turbulences, Primopierre continue de verser des dividendes. En 2024, elle a distribué 7,20 € par part, soit un rendement de 3,54 % sur le prix de souscription de l’époque. Ce chiffre peut sembler correct, mais il se situe largement sous la moyenne des SCPI de bureaux, qui affichent 4,72 % sur la même période.
Si vous aviez acheté vos parts en 2023 à 168 €, votre rendement réel aurait été de 4,12 %. Pour un nouvel entrant à 115 € aujourd’hui, le rendement grimpe à 6,26 %, ce qui peut sembler attractif… à condition de ne pas tenir compte de la perte en capital subie par les anciens porteurs.
Le taux d’occupation financier (TOF), qui mesure le taux de location effectif, s’établit à 86,3 % en 2023. C’est bien en dessous du seuil de vigilance recommandé pour des bureaux, généralement fixé à 95 %. Plus le TOF baisse, plus les revenus locatifs diminuent, et plus le risque pèse sur les dividendes futurs.
Côté réserves, Primopierre dispose d’un report à nouveau (RAN) de 127 jours fin 2024, contre 148 jours en 2022. Ces réserves permettent de maintenir les dividendes même en période difficile, mais elles s’amenuisent progressivement. Si la situation ne s’améliore pas, la société de gestion pourrait être contrainte de réduire les distributions.
Le taux de rentabilité interne (TRI) sur 10 ans s’établit à 3,64 %. C’est un indicateur global qui intègre dividendes et variation de capital. Autant dire que les performances passées ne reflètent plus vraiment l’attractivité actuelle du produit.
Un point positif : Primopierre est labellisée ISR depuis 2021 et mène une stratégie active de rénovation énergétique. Cette approche “best-in-progress” vise à améliorer progressivement les actifs pour les adapter aux normes ESG et aux nouvelles attentes des locataires. À long terme, cela peut redonner de la valeur au patrimoine… mais cela prend du temps et coûte cher à court terme.
Faut-il vendre ses parts de SCPI Primopierre ?
La réponse dépend entièrement de votre situation personnelle, de votre horizon d’investissement et de votre tolérance au risque.
Vendre peut être judicieux si :
- Vous avez acheté vos parts avant 2023 et accusez une perte en capital importante. Vendre permet de stopper l’hémorragie et de réorienter votre épargne vers des placements plus performants.
- Vous avez besoin de liquidités à court ou moyen terme. La revente de parts de SCPI peut prendre du temps, surtout sur un marché baissier. Mieux vaut anticiper.
- Vous ne croyez pas à la reprise du marché des bureaux. Si vous pensez que le télétravail et la transformation des usages vont durablement peser sur ce secteur, il est logique de chercher d’autres opportunités.
- Vous recherchez un rendement plus élevé. Avec 3,54 % de taux de distribution, Primopierre n’est plus dans le peloton de tête. D’autres SCPI affichent des performances bien supérieures.
Conserver vos parts peut se justifier si :
- Vous investissez sur le long terme (au moins 10 ans). Les cycles immobiliers sont longs. Le marché des bureaux peut se redresser si l’offre se résorbe et que les taux d’intérêt baissent durablement.
- Vous avez acheté récemment à 115 €. Votre rendement actuel est de 6,26 %, ce qui devient intéressant. Vous bénéficiez aussi d’un prix d’entrée bas, qui limite le risque de nouvelle baisse.
- Vous appréciez la solidité de la société de gestion et la taille du patrimoine. Praemia REIM est un acteur reconnu, et Primopierre reste l’une des plus grosses SCPI du marché, avec 371 locataires et une vraie diversification.
- Vous croyez au potentiel de revalorisation des actifs rénovés et aux efforts ESG déployés par la SCPI.
Attention : vendre à perte peut être difficile à rattraper, surtout si vous réinvestissez ailleurs sans réelle stratégie. Avant de prendre une décision, prenez le temps d’analyser votre situation fiscale, vos objectifs patrimoniaux et les alternatives disponibles.
Alternatives à Primopierre : quelles SCPI plus rentables en 2025 ?
Si vous envisagez de sortir de Primopierre, voici quelques SCPI de bureaux qui affichent des rendements plus attractifs en 2024 :
| SCPI | Taux de distribution 2024 | Ticket d’entrée minimum |
| LF Croissance & Territoires | 6,25 % | 251 € |
| Novaxia NEO | 6,01 % | 187 € |
| Paref Evo | 6,00 % | 2 500 € |
| Elialys | 5,71 % | 1 000 € |
| Corum Eurion | 5,53 % | 215 € |
| Epargne Pierre | 5,28 % | 2 080 € |
Ces SCPI ne sont pas exemptes de risques, mais elles affichent des performances supérieures à Primopierre sur l’année écoulée. Certaines, comme Novaxia NEO, misent sur la transformation d’actifs pour créer de la valeur. D’autres, comme Corum Eurion, privilégient la diversification géographique en Europe pour limiter l’exposition à un marché local sinistré.
Avant de réinvestir, prenez le temps de comparer les indicateurs clés : taux d’occupation financier, endettement, frais de gestion, diversification sectorielle et géographique. Un simulateur en ligne peut vous aider à évaluer le potentiel de chaque SCPI selon votre profil.
Nos conseils pour bien gérer son portefeuille SCPI en 2025
Face à la volatilité du marché, voici quelques réflexes à adopter pour piloter sereinement votre patrimoine immobilier.
Diversifiez vos investissements. Ne mettez jamais tous vos œufs dans le même panier. Si vous détenez uniquement des parts de Primopierre, envisagez de rééquilibrer votre portefeuille en intégrant d’autres SCPI (commerces, santé, logistique, résidentiel) ou d’autres classes d’actifs (assurance-vie, PEA, livrets réglementés).
Surveillez les indicateurs trimestriels. Consultez régulièrement les bulletins d’information de votre SCPI : évolution du taux d’occupation financier, niveau des réserves, nouveaux investissements, travaux en cours. Ces données vous permettront d’anticiper les tendances et d’ajuster votre stratégie.
Ne vous précipitez pas. Une vente à perte n’est jamais anodine. Si vous n’avez pas besoin de liquidités urgentes, laissez-vous du temps pour analyser la situation. Les marchés immobiliers sont cycliques, et une reprise peut intervenir à moyen terme.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine si vous avez des doutes. Un professionnel pourra vous aider à arbitrer en fonction de votre situation fiscale, de vos objectifs et de votre âge. Il pourra aussi vous orienter vers des solutions d’optimisation (démembrement, SCI, nue-propriété).
Vérifiez l’impact fiscal. Les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes fortement imposé, la rentabilité nette peut être significativement réduite. Pensez aussi à l’IFI si vous êtes concerné.
Enfin, gardez en tête qu’investir en SCPI, c’est investir sur le long terme. Les experts recommandent un horizon minimum de 8 à 10 ans. Si vous n’êtes pas en mesure d’immobiliser votre capital aussi longtemps, ce type de placement n’est peut-être pas adapté à votre profil.
La question de vendre ou conserver Primopierre n’a pas de réponse universelle. Tout dépend de votre horizon, de votre capacité à supporter la volatilité et de votre confiance dans la capacité du marché des bureaux à se réinventer. Prenez le temps d’analyser, de comparer et, surtout, de décider en fonction de vos objectifs personnels, pas de l’émotion du moment.
Je m’appelle Juliette et je suis journaliste et rédactrice freelance, passionnée par la gastronomie, les voyages et tout ce qui touche à l’art de vivre. Originaire de Grenoble, j’aime partager mes découvertes, mes recettes et mes bonnes adresses avec une plume chaleureuse et accessible. Mon objectif ? Vous inspirer à explorer de nouvelles saveurs, à vous lancer dans des projets déco ou immobiliers et, surtout, à savourer chaque instant de la vie. Au plaisir de vous retrouver ici, sur CaffeForte.fr !